Will eine WEG dem Nachbar ihre Zustimmung zur Unterschreitung einer öffentlich-rechtlichen Abstandsfläche (Bauwich) erteilen, so bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Die Begriffe „Abstandsfläche“, „Grenzabstand“oder „Bauwich“, werden synonym verwendet.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 06.11.2009 (Az. V ZR 73/09) klargestellt, dass die Einhaltung des Bauwichs allen Eigentümern zugute kommt, und zwar unabhängig von der räumlichen Gestaltung der Eigentumswohnanlage. Die wirksame Zustimmung zur Unterschreitung der Grenzabstandsfläche kann daher nur von den Eigentümern einstimmig beschlossen werden.

Folgende Konstellation lag der BGH-Entscheidung zugrunde: Eine Eigentümergemeinschaft bestand aus einem Vorder- und einem Hinterhaus. Im Vorderhaus befanden sich zehn Eigentumseinheiten. Das Hinterhaus stellte die elfte Einheit dar. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass den Wohnungen 9, 10 und 11 das Recht zustand, den Wohnungen jeweils zugeordneten Bodenraum zu Wohnraum „aufzubauen“. Der Eigentümer des Hinterhauses wollte das Hinterhaus auf eigene Kosten abreißen und neu aufbauen. Der Nachbar hatte mit der Aufstockung des Hinterhauses keine Probleme, wollte aber im Gegenzug von der WEG die Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs für ein eigenes Vorhaben. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Unterschreitung des Bauwichs erging nicht einstimmig. Ein WEG-Mitglied des Vorderhauses hat den Mehrheitsbeschluss angefochten.

Mit Erfolg. Die Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs führt zu einem Heranrücken der Nachbarbebauung. Eine heranrückende Nachbarbebauung geht aber eindeutig über das Maß dessen hinaus, was ein jeder Wohnungseigentümer im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens hinnehmen muss. Weil der Beschluss über das Maß einer geordneten Eigentumsverwaltung hinausging, widersprach er der gesetzlichen Regelung und musste aufgehoben werden.

Fazit: Das Rücksichtnahmegebot der Wohnungseigentümer geht nicht so weit, dass im Außenverhältnis auf die Einhaltung des Bauwichs mehrheitlich verzichtet werden kann.