Vorrecht der Hausgeldforderungen – Zuordnung in Rangklasse 2

Nach altem Recht wurden rückständige Wohngeldansprüche in der Zwangsversteigerung der Rangklasse 5 zugeordnet und fielen praktisch immer aus. Nach der WEG-Reform wurde den Wohnungseigentümergemeinschaften in der Zwangsversteigerung ein begrenztes Vorrecht vor den Realgläubigern eingeräumt. In Höhe von 5 % des Verkehrswertes stehen die Hausgeldforderungen vor den Ansprüchen der Realgläubigern, also in der Regel der Banken.

Dieses begrenzte Vorrecht steht der WEG in einem Zwangsversteigerungsverfahren aber nur einmal zu. Das hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 04.02.2010 (Az. V ZB 129/09) klargestellt.

Folgender Sachverhalt stand zur Entscheidung: Eine WEG betreibt aus titulierten Hausgeldforderungen die Zwangsversteigerung in eine Wohnung. Später meldete die WEG weitere titulierte Hausgeldforderungen zur Rangklasse 2 an. Mit ihren angemeldeten Forderungen schöpfte die WEG die 5%-Grenze des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG aus. Vor dem Versteigerungstermin befriedigte die Bank die WEG in voller Höhe und betrieb dann später wegen ihrer eigenen dinglichen Ansprüche die Zwangsversteigerung. Die WEG meldete in diesem Verfahren abermals weitere titulierte Hausgeldansprüche zur Rangklasse 2 an.

Zu Unrecht. Denn die WEG hat ihr Vorrecht, in Höhe von 5 % vor den Realgläubigern aus einer Zwangsversteigerung befriedigt zu werden, bereits erhalten. Wenn eine WEG immer wieder neu entstehende Hausgeldrückstände zur zweiten Rangklasse anmelden könnte, würde die Begrenzung des Vorrechts auf 5 % des Verkehrswertes zulasten der anderen Gläubiger untergraben. Mit der Befriedigung der WEG durch die Bank ist die Forderung auf die Bank übergegangen und mit der Forderung auch das Vorzugsrecht.

Eine WEG hat bei einer Ablösung durch einen Dritten nur das Recht, nicht schlechter gestellt zu werden als sie stünde, wenn der Schuldner selbst geleistet hätte. Das ist hier, so der BGH, nicht der Fall. Denn sie hat ihren Vorrang in vollem Umfang erhalten und kann dies nur einmal verlangen.

Ob der WEG in einem neuen Zwangsversteigerungsverfahren der nochmalige Vorrang gleichfalls abgesprochen wird, ist noch offen. Dazu gibt es noch keine Entscheidung.