Abrechnung von Hausgeld bei Eigentümerwechsel

Die Einzelabrechnung von Hausgeld bei einem Eigentümerwechsel ist immer wieder Gegenstand von Unsicherheiten und Auseinandersetzungen. Wer haftet für Fehlbeträge? Wer für die Abrechnungsspitze? Wem gebührt das rechnerische Guthaben? Kann man gegen die Forderung auf Hausgeld aufrechnen?

Das Landgericht Dresden hat mit Urteil vom 16.06.2010 (Az. 2 S 90/10) eine bemerkenswerte Klarstellung vorgenommen, und zwar in zweierlei Hinsicht:

• Bei einem Eigentümerwechsel hat der Erwerber für die in der Abrechnung festgestellten Abrechnungsspitze einzustehen, allerdings steht ihm auch ein etwaiges Guthaben zu. Für den Zeitpunkt ist maßgeblich, wer bei Beschlussfassung Eigentümer ist.
• Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur mit von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss anerkannten oder gegen sie rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich.

Klarer und eindeutiger kann man es nicht regeln. Die Klarstellung des Landgerichts Dresden zur Haftung auf Hausgeld aus einer Abrechnungsspitze bzw. Auskehr eines Überschusses an einen Erwerber ist zu begrüßen. Sie ist eine praktikable Art der Handhabung.

Zwar kann es einem Veräußerer ungerecht erscheinen, dass ein Erwerber von Überzahlungen in der Vergangenheit profitiert und den Überschuss aus der Hausgeldabrechnung erhält. Auf der anderen Seite übernimmt der Erwerber aber auch das Risiko, sollten die Vorauszahlungen nicht auskömmlich gewesen sein. In diesem Fall hat er die Nachzahlung zu leisten. Der Wertungswiderspruch, dass bei einer Überzahlung durch den Veräußerer der Erwerber als Abrechnungsspitze eine Hausgeldrückerstattung erhält und der frühere Eigentümer an seinen Mieter eine Betriebskostenerstattung zu leisten hat, muss hingenommen werden. In der Praxis kommt dieser Fall nur selten vor.

Zur Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen hat das Landgericht Dresden klargestellt, dass Aufrechnungen regelmäßig ausgeschlossen sind. Wenn aber die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer früheren Jahresabrechnung Guthaben festgestellt und beschlossen hat, kann ein Eigentümer mit diesem durch Beschluss festgestellten Guthaben gegen eine Nachzahlungsforderung aufrechnen.