Der Zwangsverwalter muss nicht dingliche Rechte wie zum Beispiel Nießbrauch oder Wohnungsrecht ermitteln

Der Zwangsverwalter muss das Gericht darüber informieren, dass dingliche Rechte Dritter von der Zwangsverwaltung betroffen sind, sobald er darüber Kenntnis hat.

Der Begriff der Beteiligten nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) ist nicht eng zu verstehen. Als Beteiligte sind gemeint diejenigen Personen, denen gegenüber das ZVG dem Zwangsverwalter spezifische Pflichten auferlegt.

Berechtigte eines Nießbrauchs oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, wie zum Beispiel dem Wohnungsrecht, sind solche Beteiligte.

Unterlässt es der Zwangsverwalter trotz Kenntnis, das Gericht über die Rechte Dritter, die im Zwangsverwaltungsverfahren beteiligt sind, zu informieren, macht er sich wegen einer vorwerfbarer Pflichtverletzung schadenersatzpflichtig.

Allerdings geht die Verpflichtung des Zwangsverwalters nicht so weit, Drittrechte zu ermitteln. Insbesondere ist der Zwangsverwalter nicht verpflichtet, zum Beispiel über eine Grundbucheinsicht, Rechte Dritter zu ermitteln. Das hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 15.10.2015 – IX ZR 44/15 – klargestellt.

Fazit: Die „Ermittlung“ von Drittrechten über das Grundbuch sollte an sich zum Standard in einem Zwangsverwaltungsverfahren gehören. In dem konkreten Fall hatte sowohl das Vollstreckungsgericht als auch der Zwangsverwalter übersehen, dass ein Nießbrauch und ein dingliches Wohnungsrecht eingetragen waren. Dass eine Einsicht in die zweite Abteilung des Grundbuchs nicht zu den Pflichten eines Zwangsverwalters gehören soll, erstaunt, hat in dem konkreten Fall den Zwangsverwalter aber „gerettet“.

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