Maklerrecht: Wann ist eine Reservierungsvereinbarung beurkundungspflichtig?

Mit einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Makler, dem Kaufinteressenten ein bestimmtes Objekt ohne Vorbehalt zu reservieren und dafür Sorge zu tragen, dass kein anderer es erwirbt, solange der Kunde daran noch Interesse hat. Solche Reservierungsvereinbarungen oder Reservierungsklauseln sind  in der Praxis nicht unüblich.

Eine Reservierungsvereinbarung wird in der Regel vergütet. Damit soll die Ernsthaftigkeit des geäußerten Interesses „getestet“ werden. Teilweise werden erhebliche Beträge für das „Stillhalten“ aufgerufen.

Überschreitet dieses Entgelt jedoch 3 % einer verkehrsüblichen Maklerprovision, muss die Reservierungsvereinbarung beurkundet werden. Dies hat das OLG Dresden am 23.08.2016 – 8 U 994/16 – entschieden.

In dem Fall war eine Reservierungsgebühr von 3 % des Kaufpreises, insgesamt 24.000,00 € vereinbart. 1 % (8.000,00 €) waren sofort und 2 % (16.000,00 €) später fällig. Eine Anrechnung auf die Maklerprovision sollte erfolgen. Nachdem der Kauf nicht zustande kam, forderte der Makler die restlichen 16.000,00 €. Der Beklagte forderte die bereits leisteten 8.000,00 € widerklagend zurück.

Die Vereinbarung war unwirksam.

Grundsätzlich sind Vereinbarungen über ein Veräußerungsverbot nicht beurkundungsbedürftig. Die Formbedürftigkeit derartiger Abreden kann sich aber deswegen ergeben, weil die Höhe der Reservierungsgebühr auf den Kaufinteressenten einen erheblichen Druck ausübt („Sonst verliere ich ja mein angezahltes Geld.“).

Nach der Rechtsprechung des BGB ist eine Reservierungsklausel oder Reservierungsvereinbarung dann beurkundungsbedürftig, wenn die Reservierungsgebühr 10 % bis 15 % der in Betracht kommenden Maklerprovision ausmacht.

Rechtstipp: Reservierungsklauseln sind in der Regel nicht unproblematisch, auch unter AGB-rechtlicher Betrachtung. Denn der Makler soll eine Reservierungsgebühr erhalten, auch wenn kein Hauptvertrag zustande kommt. Das kommt dem Fall einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision bedenklich nahe.

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