Liegenschaftsrecht – Bezifferte Mietverträge können Beschaffenheitsvereinbarung sein

Wenn in einer notariellen Urkunde über den Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses auf eine Mieterliste verwiesen wird und die in ihr enthaltenen Angaben – z. B. die Nettomieterträge – unzutreffend sind, kann dies eine Sachmängelhaftung des Verkäufers wegen des Fehlens einer Beschaffenheitsvereinbarung der Kaufsache begründen.

Diese Entscheidung hat das Oberlandesgericht Köln am 29.11.2018 – 3 U 24/18 – getroffen.

In dem entschiedenen Fall hatte der Kläger eine gebrauchte Immobilie mit mehreren Wohneinheiten gekauft. Dem Kaufvertrag war eine Mieterliste beigefügt, welche Informationen zu den einzelnen Mietwohnungen enthielt und dabei insbesondere Angaben zu den Nettomieterträgen machte. Tatsächlich blieben die aus den Mietverhältnissen erbrachten Einnahmen hinter den aus der Mieterliste erkennbaren Einkünften zurück. Der Kläger begehrte insoweit Schadenersatz in Höhe des Minderertrages.

Das OLG Köln entschied zugunsten der Kläger. Es sprach einen Schadenersatzanspruch in Höhe des Differenzbetrages zu.

Die Regelung im Kaufvertrag, welche auf die in der Mieterliste getroffenen Angaben verweist, ist eine Beschaffenheitsvereinbarung. Aus ihr ergibt sich die Jahresnettomiete zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses. Indem die Mieterliste als Anlage zum Kaufvertrag genommen wurde, ist sie unmittelbar Vertragsbestandteil geworden. Die Mieterliste war für die Kläger das einzig verfügbare Informationsmaterial bzgl. der Mieterträge gewesen. Aus all dem ergibt sich, dass die Parteien die Mieterträge im Kaufvertrag zur Beschaffenheit erhoben haben.

Praxishinweis: Vorsicht bei Mieterlisten. Sie könnten zu einer Beschaffenheitsvereinbarung werden mit der Folge, dass bei falschen Angaben ein Gewährleistungsausschluss für diese Beschaffenheit nicht mehr möglich ist.

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