Kein Vorkaufsrecht für Teilflächen von Grundstücken!

Das Vorkaufsrecht bei einem Grundstück kann nur für das gesamte Grundstück ausgeübt werden, nicht aber für Teilflächen an dem Grundstück.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht musste mit Beschluss vom 16.07.2019 – 5 U 53/19 – diese Klarstellung treffen. Der Entscheidung lag folgende Sachverhaltskonstellation zugrunde:

Der Kläger verkaufte ein rund 80.000 m² großes landwirtschaftliches Grundstück, bestehend aus Acker-, Wald- und Gebäudeflächen. Zugunsten der Beklagten war ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Die Beklagte übte ihr Vorkaufsrecht aus. Allerdings beschränkte sie das Vorkaufsrecht auf einzelne Teilflächen. Konkret wollte sie den Acker und den Wald, nicht aber die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude. Der Verkäufer klagte auf Löschung des Vorkaufsrechts.

Zu Recht. Er gewinnt in beiden Instanzen. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts kann sich nur auf eine Sache als Ganzes beziehen. Es gilt der Grundsatz der Vertragsidentität. Das heißt, der Vorkaufsberechtigte tritt in den Vertrag so ein, wie Verkäufer und Käufer ihn geschlossen haben. Keine „Rosinenpickerei“!

Der Umstand, dass im Kaufvertrag die Preise für die Teilflächen Acker und Wald und die Gebäude gesondert ausgewiesen waren, ändert am Ergebnis nichts. Ein Grundstück ist eine Sache, auch wenn die Preisfindung für diese eine Sache über Teile der Sache erfolgt. Ein Vorkaufsberechtigter kann sich bei einem Grundstück nicht Teilflächen als „Filetstücke“ heraussuchen.

Praxishinweis:

Vom Grundsatz der Vertragsidentität gibt es eine gesetzlich geregelte Ausnahme: Hat jemand ein Vorkaufsrecht an einer Sache und wird diese eine Sache mit mehreren anderen Sachen zu einem Gesamtpreis verkauft, dann kann der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht an der einen Sache, auf die sich sein Vorkaufsrecht bezieht, ausüben. Er muss dann den anteiligen Kaufpreis bezahlen.

Eine weitere Ausnahme hat die Rechtsprechung zugelassen: Wenn ein Vorkaufsberechtigter sein Vorkaufsrecht bei mehreren Sachen auf eine Sache oder einzelne Sachen beschränken will, so ist das möglich. Das heißt, werden mehrere mit einem Vorkaufsrecht belastete Grundstücke zu einem Gesamtpreis verkauft, dann kann der Vorkaufsberechtigte die Ausübung des Vorkaufsrechts auf ein Grundstück oder einige wenige Grundstücke beschränken. Aber so lag der entschiedene Fall nicht. Der Beklagten ging es um Teilflächen.