„Sekundärhaftung“ des Architekten – Was ist das? Wann beginnt sie? Wann verjährt sie?

Ähnlich wie bei Rechtsanwälten oder Steuerberatern ist ein Architekt Sachwalter der Interessen seines Auftraggebers. Wegen seiner besonderen Stellung hat ein Architekt eine vertragliche Betreuungspflicht, wonach er auch auf gegen ihn selbst bestehende Schadenersatzansprüche hinweisen muss. Verletzt ein Architekt seine vertraglichen Sachwalterpflichten, spricht man von einer „Sekundärhaftung“.

Das heißt der Bauherr muss so gestellt werden, als wenn der Architekt seiner vertraglichen Untersuchungs- und Aufklärungspflicht nachgekommen wäre. Das ist inzwischen ständige Rechtsprechung und zuletzt erneut vom Bundesgerichtshof klargestellt worden (BGH, VII ZR 133/04).

Der Fall war folgender: Innerhalb der 5-jährigen Gewährleistungszeit traten Feuchtigkeitsschäden am Keller eines Hauses auf. Der Architekt wurde informiert. Der Bauunternehmer führte Mangelbeseitigungsarbeiten aus; allerdings erfolglos wie sich Jahre später herausstellte. Schließlich 11 Jahre nach Fertigstellung des Hauses, verklagte der Bauherr Bauunternehmer und Architekten auf Schadenersatz. Die Abdichtung des Kellers war mangelhaft.

Der Anspruch gegen den Bauunternehmer war verjährt. Der Architekt aber musste haften. Er konnte sich nicht auf die Verjährung berufen. Er hätte die Bauschäden aufklären und auch darauf hinweisen müssen, dass eigene Fehler, nämlich Fehler der Bauüberwachung, mitursächlich für die Feuchtigkeitsschäden waren. Wegen der Verletzung dieser „Sekundärpflicht“ musste der Architekt über die Zeit der Gewährleistung hinaus für seine Fehler einstehen.