Ein formularmäßiger Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts eines Mieters für einen längeren Zeitraum als vier Jahren ist unwirksam!

In einem Formularmietvertrag über eine Staffelmiete hatten die Mietvertragsparteien geregelt, dass „eine Kündigung für die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen wird“. Die Mieter kündigten vor Ablauf der Fünfjahresfrist. Der Vermieter verlangt nun die entgangene Miete bis zu einer Neuvermietung.

Der Vermieter kann die Miete nicht verlangen, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 3/05). Denn die Klausel war insgesamt unwirksam. Es ist gesetzlich geregelt, dass das Kündigungsrecht des Mieters bei einem Staffelmietvertrag höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden kann (§ 557 a BGB). Eine abweichende Vereinbarung ist nichtig. Auch eine Vereinbarung in allgemeinen Geschäftsbedingungen macht die vereinbarte Klausel insgesamt unwirksam. Denn die Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Mit anderen Worten: (nur) der Mieter ist frei, jederzeit innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Seit der Mietrechtsänderung im Jahr 2001 hat es immer wieder Unsicherheiten darüber gegeben, ob und über welchen Zeitraum die mieterseitige Kündigung ausgeschlossen werden kann. Nach alter Rechtslage war eine derartige Klausel nur insoweit unwirksam, als der Zeitraum von vier Jahren überschritten wurde. Jetzt führt eine klauselhafte Bindung von mehr als vier Jahren zur gänzlichen Unwirksamkeit der Regelung. Individualvertraglich kann allerdings ein längerer Kündigungsausschluss als vier Jahre vereinbart werden.