Falsche Angabe des Baujahres: Rückabwicklung des Hauskaufs

Der Käufer kann einen Grundstückskaufvertrag rückabwickeln, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher fertiggestellt worden war.

Dass die Angabe des Baujahres eine vereinbarte Beschaffenheit und die falsche Angabe zum Baujahr zur Rückabwicklung des Hauskaufs führen kann, hat das Oberlandesgericht Hamm am 02.03.2017 – 22 U 82/16 – entschieden.

Folgende Konstellation lag dem Urteil zugrunde: In einem notariellen Grundstückskaufvertrag hatten die Vertragsparteien folgende Regelung aufgenommen: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997.“ Nach dem Erwerb fanden die Käufer heraus, dass das Haus tatsächlich spätestens im ersten Quartal 1995 bezugsfertig errichtet war. Sie verlangten die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages.

Mit Erfolg! Die Verkäufer müssen den Kaufpreis von immerhin 600.000,00 € Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübereignung bezahlen. Die Angabe des Baujahres beim Hauskauf stellt die Vereinbarung einer Beschaffenheit dar. Durch die Angabe eines Baujahres soll sich ein Käufer darauf verlassen können, dass das Haus dem technischen Standard des angegebenen Jahres entspricht.

Die Abweichung des Baujahres um zwei Jahre ist rechtlich ein Sachmangel. Für diesen Sachmangel muss der Käufer auch einstehen. Denn der übliche Gewährleistungsausschluss bezieht sich eben nicht auf eine vereinbarte Beschaffenheit.

Nach ständiger Rechtsprechung liegt in dem Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung in der Regel eine schwere Beeinträchtigung. Denn die bewusste Entscheidung für die Aufnahme einer Beschaffenheit in den notariellen Kaufvertrag lässt den Schluss darauf zu, dass diese Beschaffenheit für den Käufer ein maßgebliches Gewicht hatte.

Praxishinweis: Keine falschen Angaben im notariellen Grundstückskaufvertrag, auch nicht zum Baujahr! Bestehen Unsicherheiten über das Baujahr, kann dies im Kaufvertrag zum Ausdruck gebracht werden oder ganz einfach eine Angabe unterbleiben. Im entschiedenen Fall ist den Verkäufern der leichtfertige Umgang mit der Wahrheit teuer zu stehen gekommen.

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