Leitungsrecht: Entschädigung für Grunddienstbarkeit nach Grundbuchbereinigungsgesetz

Das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) hat für Versorgungsunternehmen zur Sicherung der am 03.10.1990 im Gebiet der früheren DDR genutzten Leitungen eine sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeit begründet. Diese Grunddienstbarkeit ist bei allen betroffenen Grundstücken am 25.12.1993 entstanden, und zwar kraft Gesetzes mit seinem Inkrafttreten. Das heißt, ein Grundstück kann mit einem Leitungsrecht belastet sein, ohne dass der betroffene Eigentümer davon etwas merkt.

Für den betroffenen Eigentümer hat das Entstehen der Grunddienstbarkeit den Charakter einer Enteignung. Ein enteignungsähnlicher Eingriff muss eine Entschädigung zur Folge haben. Nach der Verfassung darf eine Enteignung nur durch ein Gesetz erfolgen, das eine Entschädigung regelt. In welchem Ausmaß eine Entschädigung zu leisten ist, hatte der Bundesgerichtshof bereits im Jahre 2003 entschieden. Es muss eine volle Entschädigung für den Wertverlust geleistet werden.

Fraglich ist, auf welchen Zeitpunkt es für die Frage der Berechtigung nach einer Entschädigung ankommt. Das Oberlandesgericht Dresden hat mit einer Entscheidung aus dem Jahr 2004 (Az. 6 U 2231/03) klargestellt, dass Anspruchsinhaber nur der Eigentümer sein kann, der im Zeitpunkt des Zugriffs den Verlust der Eigentumssubstanz erlitten hat. Das Oberlandesgericht Dresden meint, dass mit dem Grundbuchbereinigungsgesetz die Enteignung bereits vollständig bewirkt war. Anspruchsberechtigter ist demnach nur derjenige, der am 25.12.1993 Eigentümer war. Ein späterer Erwerber hatte also bereits mit einem Leitungsrecht belastetes Eigentum erworben.

Die Entscheidung muss hinterfragt werden. Zwar ist der Vorgang der Enteignung mit dem Entstehen der Grunddienstbarkeit im Jahr 1993 abgeschlossen. Fällig wird der Anspruch auf Entschädigung aber erst nach Eintragung des Rechts im Grundbuch. Nach der zweistufigen Entschädigungsregelung wird die zweite Hälfte der Entschädigung unabhängig von der Eintragung der Dienstbarkeit mit dem Ablauf des 31.12.2010 fällig.

Nach dieser gesetzlichen Regelung erscheint es eigenartig, dass ein betroffener Eigentümer im Zeitpunkt der Fälligkeit keinen Anspruch geltend machen darf, weil im Zeitpunkt der Entstehung der Grunddienstbarkeit ein anderer Eigentümer war. Zwischen diesen zwei zeitlichen Fixpunkten können immerhin 17 Jahre liegen. Wie dem auch sei, das OLG Dresden hat es entschieden. Ein späterer Erwerber wird sich – am besten schon im Kaufvertrag – um eine Abtretung bemühen müssen.