Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen bei fehlender Betriebskostenabrechnung

Rechnet ein Vermieter über die Betriebskosten am Ende des Mietvertrages nicht ab, kann der Mieter ohne den Umweg einer Klage auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung direkt die Rückforderung von geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Dieses Rückforderungsrecht besteht aber nicht unbegrenzt. Es geht nur soweit, wie der Mieter nicht die Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen durchzusetzen.

Die Grenzen der Rückforderung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.09.2012 (Az. VIII ZR 315/11) klargestellt. Danach kann von folgender Rechtslage ausgegangen werden:

Erteilt ein Vermieter keine Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen, muss unterschieden werden, ob das Mietverhältnis noch besteht oder ob der Mietvertrag beendet ist. In einem bestehenden Mietvertrag kann der Mieter an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht ausüben und den Vermieter auf diese Weise zwingen, eine Betriebskostenabrechnung zu stellen. Alternativ kann der Mieter auf Stellung einer Betriebskostenabrechnung klagen.

Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter sofort auf Rückerstattung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen klagen, soweit er nicht die Möglichkeit hatte, durch Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes eine Betriebskostenabrechnung zu erzwingen. Für weiter zurück liegende Zeiträume kann der Mieter auch hier auf Stellung der Betriebskostenabrechnung klagen, soweit der Anspruch nicht verjährt ist.

Kritik: Die Begrenzung des Rückforderungsrechts ist richtig. Während der Dauer des Mietvertrages hat der Mieter mit dem Zurückbehaltungsrecht ein scharfes Schwert in der Hand. Setzt er es nicht ein, muss er später nicht besser gestellt werden.