Schönheitsreparaturen – Klausel mit Farbwahleinschränkung ist unwirksam

Eine Klausel im Formularmietvertrag über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn darin festgelegt wird, dass der Mieter während der Mietzeit verpflichtet ist, die Decken und Oberwände regelmäßig zu „weißen“. Der Mieter muss die Wohnung bei einer solchen Vertragsklausel nicht weiß gestrichen zurückgeben.

Der Fall: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Der Mietvertrag war ein Formularmietvertrag. Zu Schönheitsreparaturen die laut „Kleingedrucktem“ von den Mietern zu erledigen sein sollten fand, sich folgende Klausel im Vertrag:

„Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

Die Mieter hatten die Wohnung nach eigenen Vorstellungen farbig, nicht weiß, gestrichen und die Wohnung bei Auszug am Ende der Mietzeit nicht renoviert geschweige denn wieder weiß gestrichen. Mit seiner Klage forderte der Vermieter u. a. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Beschädigung der Mietsache. Die I. Instanz gab dem Vermieter im Grunde Recht. In der II. Instanz vor dem LG wurde das Urteil I. Instanz aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Revision des Vermieters zum Bundesgerichtshof (BGH) blieb erfolglos.

Der BGH begründete seine Entscheidung zusammengefasst wie folgt:

Die Schönheitsreparaturenklausel im Kleingedruckten ist unwirksam. Deshalb hat der Vermieter keinen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung schließt an eine frühere Entscheidung des BGH an, wonach eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil er auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vom Vermieter laut Klausel vorgegebenen Farbwahl verpflichtet wäre und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt ist, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters erkennbar ist. So verhielt es sich auch in dem jetzt entschiedenen Fall, weil die Klausel sich nicht auf eine Endrenovierungspflicht des Mieters beschränkte. Das Berufungsgericht war nach Ansicht des BGH auch zutreffend davon ausgegangen, dass unter dem Begriff „weißen“ nicht lediglich ein allgemeines Synonym für streichen zu verstehen ist, sondern dass man die Klausel auch zwanglos tatsächlich, als eine vom Vermieter gewollte Mieterpflicht, die Wände weiß zu streichen, verstehen kann.. Lässt die Klausel auch diese „wörtliche“ Auslegung zu, so ist sie gem. § 305 c II BGB in dieser für den Mieter „günstigsten“, weil letztlich zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zu Grunde zu legen. (BGH, Urt. v. 23. 9. 2009 – VIII ZR 344/08), nach der Pressemitteilung des BGH Nr. 192 v. 23. 9. 2009

Die Entscheidung ist ein schönes Beispiel, wie die Bewertung der Zulässigkeit von AGB-Klauseln nach § 305 c II BGB funktioniert. Lässt eine ABG-Klausel mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, ist Maßstab der Zumutbarkeit für den benachteiligten Vertragsteil (hier den Mieter) die ungünstigste Variante. Ist nach dieser (hier) für den Mieter ungünstigen Auslegungsvariante die Klausel unzumutbar ungerecht, führt dies zur Nichtigkeit der gesamten Klausel, selbst wenn es andere Auslegungsmöglichkeiten gibt, die den Mieter weniger benachteiligt hätten und die –wenn sie eindeutig gewesen wären – sogar noch zulässig gewesen wären. So kann die unangenehmste (hier wörtliche) Auslegungsvariante am Ende für den Mieter zur besten Variante werden. Für Vermieter als Klauselanwender ist die Entscheidung ein anschauliches Beispiel dafür, das weniger manchmal mehr ist.