Zwangsverwaltung: Beschlagnahme kann sich auch auf Forderungen aus einem Untermietvertrag erstrecken

Im Normalfall gilt, dass die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Forderungen aus dem Hauptmietvertrag erfasst. Forderungen aus einem Untermietvertrag sind nicht durch die Zwangsverwaltung beschlagnahmt, stehen also dem Hauptmieter zu. Anders ist die Rechtslage aber dann, wenn der Untermietvertrag nur pro forma geschlossen wurde, um Gläubigerrechte zu vereiteln.

So lag die Sache in einem vom Oberlandesgericht Celle am 08.03.2012 (Az. 2 U 102/11) entschiedenen Fall. Dort hatte der überschuldete Eigentümer mit einer GmbH, deren Geschäftsführer er selbst war, einen Hauptmietvertrag geschlossen. Nach dem Hauptmietvertrag durfte die GmbH einen Untermietvertrag schließen mit der Maßgabe, dass die Mehrerlöse an den Schuldner weitergeleitet werden.

Der Untermietvertrag hatte nur den Zweck die Zwangsverwaltung ins Leere laufen zu lassen. Deswegen war der Untermietvertrag sittenwidrig und also unwirksam. In so einem Fall kann der Zwangsverwalter direkt auf die Erträge aus dem Untermietvertrag zugreifen.

Die Zwangsverwalterin konnte im Fall des OLG Celle das sittenwidrige Zusammenwirken von Eigentümer, Hauptmieter und Untermieter nachweisen. Das musste sie auch, denn der Zwangsverwalter hat die volle Darlegung- und Beweislast für die Sittenwidrigkeit des Untermietvertrages. In der Praxis gelingt das eher selten.

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