Zwangsverwaltung umfasst nicht Schadenersatz aus Mietaufhebungsvertrag

Verpflichtet sich ein Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag zu Ausgleichszahlungen, falls der Vermieter bei der Weitervermietung des Mietobjekts nur eine geringere als die vom Mieter geschuldete Miete erzielen kann, wird dieser Anspruch bei einer späteren Zwangsverwaltung des Grundstücks nicht von der Beschlagnahme erfasst.

Mit seiner Entscheidung vom 08.12.2010 (XII ZR 86/09) hat der Bundesgerichtshof eine Leitlinie im Spannungsverhältnis zwischen Zwangsverwaltung und einem Anspruch auf Schadenersatz gezogen. Umfasst von der Beschlagnahme einer Zwangsverwaltung ist Miete oder Pacht, nicht aber ein Schadenersatzanspruch.

Folgende vereinfachte Konstellation lag zugrunde: Ein Vermieter hatte einen langjährigen Gewerbemietvertrag mit einem Mieter geschlossen. Der Mieter konnte den Vertrag nicht durchhalten. Man einigte sich auf die Aufhebung des Vertrages und schloss eine Vereinbarung, dass der Mieter die fehlende Differenz bei einer Neuvermietung bis zum Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mietzeit leisten muss. Alsdann schloss der Vermieter einen neuen Gewerberaummietvertrag mit einer niedrigeren Miete und der frühere Mieter leistete die Differenzzahlungen. Danach ist über das Grundstück die Zwangsverwaltung angeordnet worden. Kurz zuvor hatte der Vermieter seine Differenzansprüche abgetreten. Der Zwangsverwalter verlangt nun die Auszahlung des Differenzbetrages.

Erfolglos. Nach Aufhebung des Mietvertrages mit dem früheren Mieter resultiert der Zahlungsanspruch auf Ausgleich nicht aus einem Mietvertrag, sondern aus einer anderen Vereinbarung. Beschlagnahmt in der Zwangsverwaltung werden aber nur Pacht oder Miete.

Begrifflich stimmt die Entscheidung. Miete ist nicht Schadenersatz, das ist klar. Aber die Wertung scheint schief. Denn die Vereinbarung über eine Ausgleichszahlung kommt der Zahlung von Miete so nah, dass eine entsprechende Anwendung des Beschlagnahme geboten war. Der Vollstreckungsschuldner kassiert die Ausgleichszahlung und der Zwangsverwalter ist zum Zuschauen verurteilt. Der Bundesgerichtshof die Gelegenheit versäumt, das Institut der Zwangsverwaltung zu stärken.