Zwangsverwaltung und Baukostenzuschuss

Unter bestimmten Voraussetzungen muss sich in der Zwangsverwaltung der Verwalter einen Baukostenzuschuss des Mieters entgegenhalten lassen.

Grundsätzlich gilt, dass Verfügungen über die Miete im Voraus in der Zwangsvollstreckung und insbesondere in der Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam sind. Wenn also der Mieter die Miete an einen Vermieter für Jahre im Voraus bezahlt hat, muss er die Miete ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme noch einmal an den Zwangsverwalter zahlen.

Eine Ausnahme von dieser Regel soll für den Baukostenzuschuss gelten. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 15.02.2012 (VIII ZR 166/10) klargestellt. Ein Baukostenzuschuss ist eine Leistung des Mieters zum Auf- oder Ausbau des Mietobjekts, wenn sich diese Leistungen in einer Werterhöhung des Objekts niederschlagen.

Grund für diese Ausnahmeregelung ist der Grundsatz von Treu und Glauben. Denn bei einem Baukostenzuschuss schafft erst der Mieter Sachwerte, für die eigentlich der Eigentümer hätte aufkommen müssen. Von diesem Zufall soll aber der Grundpfandgläubiger, also regelmäßig die Bank, nicht profitieren.

Die Voraussetzungen für einen abwohnbaren Baukostenzuschuss hat der Bundesgerichtshof benannt. Der Mieter muss mit dem Vermieter eine mietvertragliche Vereinbarung über seine Leistungen treffen. Der Mieter muss seine Leistungen nach Abschluss der Vereinbarung erbracht haben. Die Leistungen müssen zum Aus- oder Aufbau verwendet worden sein. Die Aus- oder Aufbauleistungen müssen zu einer Werterhöhung des Mietobjekts geführt haben und schließlich müssen die Leistungen aus dem Vermögen des Mieters stammen. Ausdrücklich lässt der Bundesgerichtshof auch Arbeitsleistungen des Mieters zu.

Das Thema Baukostenzuschuss wird auch in Zukunft für die Zwangsverwaltung brisant bleiben. Die an sich eng auszulegende Ausnahme Treu und Glauben, wird vom BGH durchaus großzügig ausgelegt. Der BGH lässt auch Arbeitsleistungen als Baukostenzuschuss gelten, und zwar auch dann, wenn sie von Verwandten und Bekannten geleistet werden. Die Praxis der Zwangsverwaltung wird nach der BGH-Entscheidung auf eine größere Anzahl von Missbrauchsfällen einzustellen haben.