Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage dürfen in der Jahresabrechnung nur als Ist-Buchung erfolgen!

Bei der Jahresabrechnung gegenüber den Eigentümern einer Wohnungsanlage dürfen nur die tatsächlichen Ausgaben abgerechnet werden. Das ist allgemeiner Grundsatz.

Von diesem Grundsatz hatte früher die herrschende Meinung für die Instandhaltungsrücklage eine Ausnahme zugelassen und vertreten, dass die Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung mit dem im Wirtschaftsplan festgelegten Soll-Betrag angesetzt werden darf. Diese bei den WEG-Verwaltern verbreitete Buchungsmethode entspricht nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wie der Bundesgerichtshof mit einer Entscheidung vom 04.12.2009 (Az. V ZR 44/09) klargestellt hat.

Folgende Konstellation lag zur Entscheidung vor: In einer Jahresabrechnung waren rund 13.500,00 € als „Ausgaben“ unter der Bezeichnung „Zuführung Instandhaltungsrücklage“ gebucht, obwohl nicht alle Eigentümer die Instandhaltungsrücklage gezahlt hatten, so dass dieser Betrag nicht in vollem Umfang zur Verfügung stand. Das heißt, die Jahresabrechnung erfolgte auf Basis einer Soll-Buchung und nicht auf Basis einer Ist-Buchung. Der Beschluss über die Jahresabrechnung wurde in diesem isolierten Punkt mit einer Beschlussanfechtung angegriffen.

Der BGH hat letztinstanzlich die Soll-Buchung der Instandhaltungsrücklage für unwirksam erklärt. Die Frage, ob die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als Soll- oder Ist-Buchung in die Jahresabrechnung aufzunehmen ist, war lange streitig. Sie ist es noch jetzt. Denn die Entscheidung des Bundesgerichtshofes wird heftig kritisiert, und zwar mit der Begründung, dass auf Basis der Ist-Buchung der Instandhaltungsrücklage eine ordentliche Buchhaltung nicht möglich sei.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist gegen die erhobene Kritik in Schutz zu nehmen. Wesentlicher Aspekt ist, dass die Jahresabrechnung für einen durchschnittlichen Eigentümer verständlich sein muss. Das ist aber eine Jahresabrechnung, in der fiktive Beträge gebucht werden, nicht.

Wesentlich ist ferner, dass die Jahresabrechnung nicht die Ansprüche gegen Hausgeldschuldner aus dem Wirtschaftsplan aufhebt. Die Forderungen aus dem Wirtschaftsplan bleiben auch nach Jahresabrechnung bestehen. Die Jahresabrechnung begründet lediglich eine neue Forderung über die Abrechnungsspitze.

Auch buchungstechnisch stellt der BGH keinen WEG-Verwalter vor unlösbare Aufgaben. Unter der Position „Zuführung Instandhaltungsrücklage“ wird einfach der Ist-Betrag gebucht. Sollte eine fehlende Instandhaltungsrücklage zu einem späteren Zeitpunkt von einem Hausgeldschuldner nachgezahlt werden, wird dann dieser nachgezahlte Betrag in der nächsten Jahresabrechnung gleichfalls als Ist-Betrag gebucht. Damit weist die Jahresabrechnung die tatsächlich vorhandenen Gelder aus und der einzelne Wohnungseigentümer kann bei der Prüfung erkennen, welche Beträge im Abrechnungszeitraum eingegangen sind.

Die Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen werden sich umstellen müssen.