WEG: Wohngeldvorschüsse und Verjährung

Die dreijährige Verjährung für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Wohngeldvorschüsse fällig werden. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung der in dem Abrechnungsjahr bereits fälligen Wohngeldvorschüsse.

Diese Klarstellung hat der Bundesgerichtshof in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung vorgenommen (Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11). Nach Ablauf von drei Jahren kann sich also ein Wohnungseigentümer auf die Verjährung von Wohngeldvorschüssen berufen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung einer WEG wirkt nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Betrages, der die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Wohngeldvorschüsse übersteigt. Es handelt sich dabei um die so bezeichnete Abrechnungsspitze.

Grund für diese Rechtslage ist, dass andernfalls Zinsen und auch Urteile über Wohngeldvorschüsse mit einer Jahresabrechnung wieder wegfallen würden. Außerdem würde eine WEG ihre Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Eigentümer verlieren, weil nach dem Ausscheiden eines Eigentümers dieser nicht mehr durch einen später gefassten Beschluss gebunden werden kann. Es ist aber allgemeine Meinung, dass ein ausgeschiedener Eigentümer für seine eigenen Verbindlichkeiten und insbesondere auf fällige Wohngeldvorschüsse, die bis zu seinem Ausscheiden entstanden sind, weiterhaftet.

Für Zwangsverwalter dürfte die Klarstellung des BGH eine erhebliche Erleichterung bringen. Bei Verwaltern WEG Anlagen hat sich das scheinbar unausrottbare Missverständnis festgesetzt, dass ein Zwangsverwalter für die Schulden eines Eigentümers, die vor Anordnung der Zwangsverwaltung entstanden sind, haften müsste. Dem ist nicht so. Die Zwangsverwalter werden sich auch auf diese Entscheidung berufen können, dass sie nur für die Abrechnungsspitze haften.

Fazit: Die Verjährung von laufenden Wohngeldvorschüssen läuft unabhängig von einer Jahresabrechnung, die nur den Anspruch auf die Abrechnungsspitze begründet.