Wohnungseigentum: Darf der Wohnungseigentümer gegen Wohngeldforderungen aufrechnen?

Grundsätzlich darf ein Wohnungseigentümer gegen Wohngeldforderungen nicht mit Gegenforderungen aufrechnen. Das gilt auch bei Sonderumlagen. Das ist seit langem in der Rechtsprechung anerkannt.

Das OLG Hamm hatte in einem jüngst veröffentlichten Beschluss (15 Wx 298/08) diese Rechtsprechung wieder einmal bestätigt.

Der Fall: In einem gegen ihn gerichteten Wohngeldverfahren berief sich der Wohnungseigentümer darauf, dass er teilweise Bewirtschaftungskosten direkt gezahlt hat und darüber hinaus Notmaßnahmen an der Heizungsanlage hat durchführen lassen.

Der Eigentümer hat in beiden Instanzen ganz überwiegend verloren.

Das grundsätzliche Verbot der Aufrechnung ist damit begründet, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung nur dann gewährleistet ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft soll nicht durch Auseinandersetzungen über Gegenansprüche gefährdet werden. Nur mit Forderungen aus Notfallmaßnahmen oder anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ist eine Aufrechnung gestattet.

Der beklagte Eigentümer konnte in dem entschiedenen Fall also nur die Kosten der Notmaßnahmen gegenrechnen. Aber die Regel ist das nicht. Denn die Gemeinschaftsordnung kann auch die Aufrechnung mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung ausschließen.