Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann wegen rückständigem Hausgeld die Zwangsvollstreckung gegen Insolvenzverwalter betreiben!

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sollte die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaften stärken. Deswegen hat der Gesetzgeber ein beschränktes Vorrecht der WEG bei einer Zwangsversteigerung vorgesehen (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).

Das Amtsgericht Koblenz hat in einem Urteil vom 10.12.2009 (133 C 1461/09) aus der seit dem 01.07.2007 geltenden Vorschrift hergeleitet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Insolvenz eines Eigentümers ein Absonderungsrecht hat mit der Folge, dass der Insolvenzverwalter sogar aus nicht titulierten Wohngeldforderungen der WEG die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum dulden muss.

Die Sachzusammenhänge sind kompliziert. Klar ist, dass rückständige Hausgelder bei der Insolvenz eines Miteigentümers eine „normale“ Insolvenzforderung ist (§ 38 InsO). Ob aus der beschränkten Bevorrechtigung der WEG auch die Verpflichtung des Insolvenzverwalters folgt, die Zwangsversteigerung der Wohnung des Insolvenzschuldners dulden zu müssen, ist noch nicht abschließend geklärt. Das AG Koblenz entnimmt dem § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Absonderungsrecht. Das ist das Recht, durch Zwangsversteigerung eine abgesonderte Befriedung aus einem Grundstück zu erhalten (§ 49 InsO).

Das AG Koblenz betritt mit seiner Entscheidung Neuland. Für die WEG ist die Entscheidung positiv. Den Insolvenzverwalter wird sie nicht erfreuen, weil wieder einmal die Masse geschmälert wird.

Ob von dem AG Koblenz eingeschlagene Richtung von anderen Gerichten mitgegangen wird, muss die Zukunft zeigen. Aber es spricht einiges dafür. Denn Sinn und Zweck der auf 5% des Verkehrswertes begrenzten Bevorrechtigung der WEG ist es, die WEG auch dann zu einer Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum zu berechtigen, wenn sie keinen persönlichen Titel gegen den Schuldner vorweisen kann.